景龙国际公寓项目

股权投资信托计划

推介书

一、信托计划概要

1、信托当事人

委托人：是指具有完全民事行为能力的法人、依法成立的其他组织以及符合条件的其他投资者。

受托人：重庆国际信托投资有限公司（以下简称重庆国信）。

受益人：是在信托中享有信托受益权的法人、依法成立的其他组织以及符合条件的其他投资者。在本计划中的受益人可以是委托人自己，也可是委托人指定的法人、依法成立的其他组织以及符合条件的其他投资者。

2、信托计划目的：通过实施信托计划，将筹集到的信托计划资金运用于景龙国际公寓项目公司北京中建森岚房地产有限责任公司的股权投资。

3、信托规模

信托计划规模为不超过人民币8000万元，信托计划项下的信托合同不超过200份。
 4、信托计划期限

信托计划期限为一年，自信托计划成立之日起计算。

5、信托推介期：

信托推介期自2003年 5  月8  日起至  6  月 8  日止。

6、信托计划资金收益及分配

预计信托受益人的年收益率不低于6%，信托计划资金收益于信托计划期满一年后10日内对可分配收益进行分配。

  二、景龙国际公寓股权投资项目概况

 

1、  项目介绍

景龙国际公寓项目位于亚运村以北约2公里处，南隔100米绿化带与北五环相接，东延200米连通北苑路，北靠万科星园、北辰绿色家园，西望规划中的奥运森林公园。轻轨和已开工的地铁五号线近在咫尺，交通便利，环境优美。

　  该项目拟建成高档住宅小区，占地1.5公顷，其中建设用地约1.26公顷，计划建成8楼座塔连板楼，总面积约5万平方米，建设周期为10-12个月，将提供近220套环境优美、功能齐全的中高档住宅。目前项目地域内已达到七通一平，具备开工条件。

项目总投资约为22620万元人民币，成本价为5026元/平方米。如以6800元/平方米

（市场均价）计算，销售收入约30600万元，毛利约为7980万元，毛利率35.28%；如以6600元/平方米（保守价格）计算，销售收入为29700万元，毛利约为7080万元 ,毛利率31.3%。

  项目总投资：22620万元

  已投入及将投入的资金： 12770 万元：

  其中：土地费用 3200万元

  基础设施费 1890万元

  销售费用  930万元

  前期建安费用   6750万元

 

资金缺口为：9850万元

其中：土地出让金  1500万元

  后期建安费用  6750万元

  相关税费及管理费等 1600 万元

  该项目所在区域内如万科星园、北辰绿色家园等小区房屋售价（均价）为6000

元-7000元之间。由于该项目从主体设计、小区环境设计、内部精装到小区网络化等方

面都优于北面的万科星园和绿色家园，因此在销售价格上占有优势，市场销售前景乐

观。

 

2、项目公司介绍

景龙国际公寓由北京中建森岚房地产有限责任公司申报立项，该公司由北京中建岚森建设投资有限公司及何末、康俊栋共同出资成立。北京中建岚森建设投资有限公司是集投资、开发、施工、咨询、科技于一体，面向建筑业、房地产业、工业、农业、商业、高科技、金融证券、教育等多项领域投资的投资企业。公司于1999年4月正式注册成立，注册资金3000万元。2002年底顺利通过了ISO9001：2000版国际质量体系认证。 北京中建森岚房地产有限责任公司成立于2000年6月，注册资金2900万元人民币，

经营范围为房地产开发及商品房销售等配套服务，拥有各类专业技术人员50多人。2002

年底顺利通过了ISO9001：2000版国际质量体系认证。

 自公司成立以来，立足于房地产业，同时在相关领域积极开拓，使得公司逐步走上了全面、健康的发展道路，形成了专业化、系统化的经营格局，目前已经具备了较强的实力。

 

三、收益分析

1、信托资金的运用方式

 重庆国际信托投资有限公司（以下简称重庆国信）募集8000万元人民币信托资金，此信托资金以重庆国信名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托计划为期一年，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，银基担保有限公司对该收购款项提供全额连带担保。

2、信托收益

 股权信托受益权分为两部分,一部分由信托受益人享有,年收益率预计不低于6%,一次性支付给信托受益人，另一部分为重庆国信享有,预计为3%，用于支付各种费用，包括营业税、信息披露费用、文件账册印刷费用、信托产品销售费用、审计费、律师费、信用评级费等中介费用,以及信托报酬。

四、本信托产品的优势

1、项目区位优势：

  本项目有鲜明的奥运概念，交通便利，周边社区成熟，环境优美，视野开阔，是亚北难得的居家理想住宅小区，具备升值潜力。

2、楼盘特点优势：

周边楼盘名称

特点

均价（元）

万科星园二期

高档公寓，厨卫精装，其余粗装

6900

阳光新干线

高档公寓，厨卫精装，其余粗装；户型偏小，最小户型75平方米

6800

北辰绿色家园

普通住宅，板楼精装修

5800

风林绿洲

毛坯房，小板楼、小塔楼

8000

嘉铭园

板式小高层

6380

本项目

高档公寓，厨卫精装，其余粗装，两居90-110平米，三居110-140平米

均价6800

比较之下，本项目具有较大优势。

3、时间优势：

  本信托为期一年，投资风险小，抗利率风险强，回收快捷，具备明显的时间优势。

4、收益优势：

投资工具名称

风险及年收益率情况

股票

收益无法估算，风险较大

凭证式国债

三年期2.32%,五年期2.63%(2003年凭证二期)

交易所上市国债

平均2.65%左右

上市企业债

3.52%(交易不活跃)

期货

风险极大

证券投资基金

2%以下

银行一年期存款

1.98%(税后1.584%)

其余一年期信托

一般为3-5%

本信托

预期不低于6%

 

通过比较可知，本信托的收益率在现有的投资工具中名列前茅，同时具有较高的安全性和流动性，因而是具有较高投资价值的短期投资品种。

5、安全性优势：

重庆国信为提高本信托的安全性，不仅以信托资金控股项目公司加以严格的财务监管，确保信托资金的正常使用，在项目公司股东方协议溢价收购的基础上，更由实力雄厚的专业商业担保公司——银基担保有限公司（注册资本5.8亿元人民币）对全部收购款项提供连带担保，充分保障了投资者资金和收益的安全，具有市场上同类信托产品难以企及的安全性。

此外，为增加信托投资的流动性，重庆国信将建立信托受益权交易平台，促进信托受益权的转让、流通。另外，重庆国信正在积极与银行协商，推动用信托受益权抵押贷款。

 

五、加入信托计划的条件和方式

1、资金要求

加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币40万元（含40万元），并可按人民币1万元的整数倍增加。

2、受益人要求

受益人由委托人指定，与委托人可以是同一人，也可以不是同一人；可以是一人，也可以是多人。

3、数额优先原则

本信托计划采取数额优先原则，相同数额认购时间在前的优先。